DISTRATO IMOBILIÁRIO: PERSPECTIVAS A PARTIR DA LEI Nº 13.786/2018
Entrou em vigor no último dia 28 de dezembro de 2018 a Lei nº 13.786¹, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Os assuntos disciplinados podem ser separados em três temas principais, quais sejam: distrato, devolução de valores e atraso de obra.
Estabeleceu a lei que, em se tratando de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, ocorrendo o distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, serão restituídas as quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente previsto para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, sendo autorizadas as deduções cumulativas de comissão de corretagem e pena convencional, limitadas a 25% para unidades autônomas que não estejam submetidas ao patrimônio de afetação ou 50% para as unidades submetidas a ele.
Nesse passo, caso a resolução ou distrato tenha ocorrido após a disponibilização da unidade imobiliária, o adquirente ainda responderá pelos impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio, contribuições de moradores e pela fruição do imóvel, esta equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada pro rata die, podendo ser compensados com a quantia a ser restituída.
É importante frisar que mencionados descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, exceto no caso da fruição.
Outrossim, para este tipo de contratação, a lei previu a possibilidade de desistência do adquirente sem a aplicação de mencionadas penalidades, desde que o contrato tenha sido firmado em estande de vendas e fora da sede do incorporador. Nessa hipótese, o direito de arrependimento deve ser manifestado no prazo improrrogável de 7 dias, via carta registrada.
Quanto aos contratos firmados para aquisição de lote, restou estabelecida a possibilidade de restituição da quantia paga, autorizadas as deduções de fruição do imóvel, cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, encargos moratórios no caso de prestações pagas em atraso, débitos de impostos ou despesas relativas ao imóvel e, por fim, a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
No caso da fruição do imóvel, a quantia será equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, tendo como termo inicial a transmissão da posse do lote e termo final a sua restituição ao loteador.
Em relação à cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, sua devolução ficou limitada a 10% do valor do contrato.
Assim, após reger as regras de restituição de valores e seus abatimentos, o novo diploma legal determinou o prazo para a devolução das quantias, estabelecendo 30 dias contados do habite-se, para unidades autônomas que estejam submetidas ao patrimônio de afetação ou 180 dias, contados da data do distrato, para unidades autônomas que não estejam submetidas ao patrimônio de afetação.
Em ambos os casos, se ocorrida a revenda antes de transcorridos os prazos, o valor será pago em 30 dias contados do mencionado evento.
Quanto à devolução de valores relativos a lote, ela poderá ocorrer em 12 parcelas mensais, sendo a primeira, para obras em andamento, com vencimento em até 180 dias contados do prazo previsto em contrato para conclusão das obras, ou para obras concluídas, com vencimento em 12 meses após a formalização da rescisão contratual.
Por fim, regulamentou a possibilidade de ocorrer atraso de até 180 dias na conclusão da obra, desde que pactuado em contrato de forma clara e destacada, não ensejando o pagamento de qualquer penalidade ao incorporador.
Entretanto, caso esse prazo seja desrespeitado, previu a possibilidade de o adquirente optar por receber a integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos com base no índice contratualmente previsto para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo de 60 dias corridos, contados da resolução ou pela indenização de 1% para cada mês de atraso, calculado pro rata die sobre o valor efetivamente pago à incorporadora.
Assim, a lei disciplinou importantes pontos da relação jurídica imobiliária, com a clara intenção de atuar na diminuição dos conflitos existentes entre vendedores e adquirentes, contribuindo para o aquecimento desse importante mercado que atualmente se encontra impactado pelos efeitos desastrosos da crise econômica que ainda assola o Brasil.
Será fundamental que incorporadores e loteadores revisem seus contratos, realizando as devidas adequações determinadas pela lei, já que a regularidade formal de seus instrumentos de venda e compra será ponto fundamental para a segura aplicação da nova regulamentação.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm
______________
* Mônica Elisa Moro – sócia do AMBF Advogados, graduada em Direito pelo Centro Universitário Salesiano de São Paulo – UNISAL, pós-graduada em Certificate in Business Administration pelo INSPER São Paulo e em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, com MBA Executivo Internacional – Strategic Business Leadership – pela Ohio University.
Voltar para Blog